Necesitarás tener en cuenta más que solo el precio de venta. Aquí tienes una guía que te ayudará a crear un presupuesto para comprar una casa. Si echas un vistazo al mercado inmobiliario de hoy, es difícil sentirse optimista acerca de comprar una casa. Los altos precios de las viviendas y las altas tasas de interés hipotecarios, combinados con una baja oferta de viviendas, están creando grandes desafíos para los posibles compradores o aquellos que buscan comprar su primera casa. El índice más reciente Home Purchase Sentiment Index from Fannie Mae de Fannie Mae muestra que solo el 22% de las personas creen que es un buen momento para comprar una casa.
Pero la crisis de asequibilidad no significa que comprar una casa sea imposible. Solo necesitarás estar dispuesto a hacer concesiones y tener una comprensión sólida de los costos asociados con ser propietario de una vivienda.
No se trata solo del precio de lista. Hay muchas tarifas de transacción únicas que deberás incluir en tu presupuesto antes de asistir a casas abiertas y planificar la mudanza.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar una casa?
Si estás tratando de averiguar cuánto dinero necesitas en efectivo para comprar una casa, es probable que te estés enfocando en la cantidad que tienes en tu cuenta bancaria para el pago inicial. Si bien el pago inicial es uno de los componentes más importantes, hay muchos otros factores a considerar para asegurarte de no estirar demasiado tus finanzas.
Pago inicial
Tu pago inicial es tu contribución inicial a la compra. En pocas palabras, cuanto más puedas contribuir al pago inicial, mejor estarás.
Un pago inicial más alto se traduce en algunos beneficios clave:
Pedirás menos dinero prestado, lo que reducirá tu pago mensual y te ahorrará intereses a largo plazo.
Obtendrás una mejor tasa de interés (los prestamistas generalmente ofrecen las tasas más bajas a los prestatarios menos riesgosos).
Podrás evitar pagar el seguro hipotecario privado (un pago inicial del 20% evitará primas por PMI).
Sin embargo, un pago inicial más pequeño tampoco es el fin del mundo. Puedes comprar una casa con una contribución inicial mucho más pequeña, generalmente solo el 3% del precio de compra. En la mayoría de los casos, deberás pagar un seguro hipotecario privado, sin embargo, para ayudar a compensar el riesgo adicional que asume el prestamista.
Cómo ahorrar para el pago inicial
Según los datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, el precio medio de una casa en los Estados Unidos fue de $410,200 en junio. Si estás tratando de ahorrar dinero para el pago inicial, esto significa que probablemente necesitarás un mínimo de $12,306 para un pago inicial del 3% y $82,040 para un pago inicial del 20%. Si no tienes una gran cantidad de dinero ahorrado, aquí hay tres consejos para obtener los fondos.
Buscar programas de asistencia para el pago inicial: Dependiendo de dónde estés tratando de comprar y cuánto dinero ganas, es posible que puedas calificar para ayuda de tu estado o autoridad local de vivienda. Estos programas están diseñados típicamente para ayudar a los prestatarios de bajos o moderados ingresos con problemas de asequibilidad. Y para los compradores de vivienda por primera vez, asegúrate de explorar todas estas opciones que pueden hacer el proceso más asequible.
Guardar tu dinero en una cuenta de ahorros de alto rendimiento: Si tienes todo tu dinero en una cuenta bancaria que paga apenas un 0.01% de interés anual, estás perdiendo la oportunidad de obtener intereses. Las mejores cuentas de ahorro de alto rendimiento están pagando tasas de alrededor del 5% de interés anual. También puedes considerar certificados de depósito, pero eso puede crear un desafío: si encuentras una casa que te encanta antes de que llegue la fecha de vencimiento, es probable que te cobren una penalización por retiro anticipado. Las cuentas de ahorro de alto rendimiento y las cuentas del mercado monetario tienen tasas de ahorro de primera categoría y te permiten guardar tu dinero sin preocuparte por tarifas.
Crear un presupuesto: No te limites a hacer un solo depósito en esa cuenta de ahorros de alto rendimiento. Examina todos tus gastos actuales y divídelos en costos no esenciales y esenciales. Obviamente, necesitas tu automóvil, pero es posible que no necesites tu paquete de cable actual. Si puedes encontrar oportunidades para gastar menos, automáticamente crearás oportunidades para ahorrar más.
Gastos de cierre
Ya tienes tu pago inicial, ¿estás listo, verdad? No tan rápido. Los gastos de cierre son un conjunto de gastos que a menudo se pasan por alto y que necesitarás estar preparado para pagar el día que firmes tu documentación. Estos incluyen tarifas para casi todo:
La tasación de la vivienda.
El registro de la transferencia de propiedad.
El pago de impuestos de transferencia de propiedad.
Seguro de título para ti, el nuevo propietario.
Seguro de título para el prestamista.
Tarifas del prestamista por la originación del préstamo.
Dependiendo de dónde compres, los gastos de cierre pueden ser realmente costosos o relativamente baratos. Por ejemplo, según datos de ClosingCorp, los gastos de cierre en Delaware generalmente suman el 5.4% del precio de compra, mientras que en Missouri son solo el 0.8% del precio de compra. Sin embargo, hay buenas noticias: a menudo los vendedores cubren una parte de estos costos. Además, es posible que puedas negociar para que cubran una parte más grande si descubres algún problema menor durante la inspección de la vivienda.
Algunos prestamistas ofrecen una opción sin costos de cierre. Sin embargo, esto no significa que simplemente los borren. En su lugar, los agregan al préstamo, lo que aumenta tus costos generales. Por ejemplo, si estás pagando $6,000 en gastos de cierre en un préstamo de $300,000, una opción sin costos de cierre hará que el préstamo sea de $306,000. Ahora tendrás una facilidad inmediata, pero pagarás interés
es sobre un préstamo más grande.
Costos anticipados
También deberás considerar el pago anticipado de ciertos gastos. Por ejemplo, es posible que tu prestamista te exija que pagues el próximo impuesto a la propiedad y las primas de seguro de hogar de los primeros tres meses al momento de la firma.
También debes estar preparado para hacer un depósito de dinero en garantía en unos pocos días después de firmar tu acuerdo de compra. Esto es esencialmente una forma de demostrarle al vendedor que estás comprometido a concretar la operación (todo el proceso lleva mucho tiempo y el vendedor necesita sentirse seguro de que no te retirarás en el camino). Un depósito de dinero en garantía generalmente te costará entre el 1% y el 3% del precio de compra, aunque puede llegar hasta el 10% en un mercado competitivo.
Por ejemplo, podrías escribir un cheque por una pequeña cantidad, por ejemplo, $5,000, que se mantendrá en depósito. Luego, cuando llegue el momento de cerrar, el depósito de dinero en garantía se aplicará a tu cuenta final.
Tampoco te sorprendas si tu prestamista quiere ver que también tendrás un buen montón de dinero en tu cuenta bancaria después del cierre: reservas de efectivo. Estos no son costos reales, sino más bien una garantía de que podrás pagar la hipoteca. En algunos casos, los prestamistas querrán ver seis meses de reservas de efectivo, lo que significa un saldo para cubrir seis meses de pagos de la hipoteca.
Gastos de mudanza
Comprar el lugar es solo el principio, ahora es el momento de llevar todas tus pertenencias. A menos que tengas muchos amigos realmente generosos, necesitarás contratar a una empresa de mudanzas. Si estás comprando una propiedad en la misma ciudad que tu lugar actual, no será un gasto abrumador: HomeAdvisor estima que una mudanza local costará entre $900 y $2,400. Sin embargo, si te mudas a otro estado o al otro lado del país, gastarás mucho más dinero. HomeAdvisor estima que esto puede variar entre $2,600 y $6,900. Cuantos más artículos necesites mover, más pagarás: las mudanzas de larga distancia tienden a cotizarse en función del número de cajas y su peso.
Pagos mensuales
Todos estos gastos únicos influyen en el pago que te acompañará cada mes, potencialmente durante los próximos 15 o 30 años. La mayor parte de tu pago mensual está compuesto por dos factores clave: el capital y los intereses. En muchos casos, el prestamista también incluirá el costo del seguro, los impuestos de propiedad y el seguro hipotecario (si es necesario) en el pago.
La duración de tu préstamo hipotecario también desempeña un papel clave en tu tasa de interés y tu pago hipotecario mensual. Los préstamos a más corto plazo generalmente tienen tasas de interés más bajas pero pagos mensuales más altos porque los pagarás en un período más corto. Con un préstamo a más largo plazo, pagarás más en intereses, pero tendrás la ventaja de pagos mensuales más bajos. Usando la Calculadora de Hipotecas de CNET, veamos la tasa de interés y el plazo del préstamo, prestando atención a cómo ambos afectarán tus pagos.
El siguiente cuadro muestra una comparación para una vivienda con un precio de compra de $500,000 y un pago inicial del 10% de $50,000.
El mercado inmobiliario actual se caracteriza por el aumento de las tasas de interés. Las tasas hipotecarias comenzaron cerca del 3% a principios de 2022 y se dispararon hasta alrededor del 7% a fines del año pasado, debido principalmente a la inflación y los esfuerzos de la Reserva Federal para controlarla mediante el aumento de las tasas de interés a corto plazo. La inflación anual ha disminuido significativamente desde su punto máximo el verano pasado, pero las tasas hipotecarias siguen siendo elevadas, mucho más allá del 6%. No se espera que esas tasas disminuyan drásticamente en el corto plazo. Sin embargo, la tasa promedio no es necesariamente la que obtendrás. Tu tasa podría ser más alta o más baja según tus circunstancias financieras.
¿Cuál es el truco para obtener una tasa de interés más baja? Todo comienza con tu puntaje de crédito. Los prestamistas tienden a ofrecer las tasas más bajas disponibles a los prestatarios con excelentes puntajes de crédito de 740 o más. Un puntaje de crédito más bajo significa más riesgo para el prestamista, lo que se traduce en una tasa más alta para ti. Pero no todos los prestamistas tienen las mismas tasas y estructuras de tarifas: compara varias ofertas para encontrar el mejor trato.
También es importante comprender cómo afecta el seguro hipotecario privado a tu pago mensual. En el ejemplo anterior, con un pago inicial del 10% en una vivienda de $500,000, la calculadora de PMI de Freddie Mac estima un seguro hipotecario privado de $293 al mes. Un pago inicial más alto del 15% reducirá esa prima a solo $119 al mes. El número mágico para eliminar por completo el PMI es un pago inicial del 20%, lo que equivaldría a $100,000.
Otros costos de ser propietario de una vivienda
Después de que oficialmente compres la vivienda, es hora de celebrar. Luego, es el momento de darte cuenta de que necesitarás apartar más dinero para cubrir otros gastos, incluidos impuestos, servicios públicos y reparaciones. Un estudio reciente de Zillow y Thumbtack reveló que el propietario promedio paga $14,155 en gastos adicionales cada año, además de sus pagos de capital e intereses. Eso son otros $1,180 cada mes.
Al calcular tus costos adicionales de ser propietario, asegúrate de tener en cuenta los siguientes:
Impuestos de propiedad
Seguro de vivienda
Cuotas de la asociación de propietarios de viviendas (HOA)
Costos de servicios públicos
Mantenimiento y reparaciones (ya no puedes llamar al propietario para arreglar la fontanería)
Otros consejos para comprar una casa
Una vez que estés seguro de que deseas comprar una casa, toma un enfoque reflexivo para el proceso y estudia las tendencias
de precios de las viviendas. No te apresures a salir y comenzar a buscar casas o hablar con un agente inmobiliario todavía. Recuerda, vivirás en la casa durante mucho tiempo, y pagarás una gran cantidad de dinero por ese privilegio. Además de maximizar tus ahorros y crear un presupuesto, aquí hay algunos pasos adicionales para asegurarte de estar en una posición para obtener una buena oferta.
Pon tu crédito en excelente forma: Revisa tu informe de crédito y piensa en cómo mejorar tu puntaje durante los próximos seis a 12 meses. Si tienes mucha deuda en tus tarjetas de crédito, concéntrate en pagarlas. Esto mejorará rápidamente tu relación de utilización de crédito, lo que puede mejorar significativamente tu puntaje.
Conoce tu línea de tiempo: En última instancia, solo querrás hacer un pago de vivienda. Mientras planificas cuándo es el momento adecuado para comprar, es fundamental tener un plan para evitar tener que pagar tanto el alquiler como la hipoteca. Negociar un acuerdo de alquiler mensual con tu arrendador te dará algo más de flexibilidad para programar tu mudanza adecuadamente.
Bloquea tu tasa: Las tasas de interés suben y bajan constantemente. Un prestamista puede ofrecerte una tasa del 6.75% en una hipoteca a 30 años hoy, pero esa oferta puede convertirse en una tasa del 7.25% la próxima semana. Si ves una tasa que te parece especialmente atractiva, asegúrate de bloquearla para no dejarla escapar.
¿Cuántos ingresos necesitas para comprar una casa de $500,000?
La mayoría de los expertos financieros recomiendan gastar no más del 28% de tus ingresos mensuales en el pago de vivienda. Con eso en mente, considera el ejemplo de un prestatario que hace un pago inicial del 10% de $50,000 en una propiedad de $500,000 con una hipoteca a 30 años y una tasa de interés del 7%. Para mantener tu pago de vivienda en el 28% recomendado, deberías ganar $144,000 al año. Sin embargo, las matemáticas no son tan simples. Esto asume que no tienes otras obligaciones mensuales de deuda. Si estás pagando préstamos estudiantiles, un préstamo de automóvil u otras deudas, es probable que necesites un salario más alto para satisfacer las condiciones del prestamista para la mejor oferta.
¿Necesitas un pago inicial del 20%?
Si estás convencido de que necesitas un pago inicial del 20% para comprar una casa, no temas; puedes comprar una vivienda con mucho menos.
Hay algunos beneficios importantes de poder poner un 20%. No tendrás que pagar seguro hipotecario privado y pagarás menos intereses debido a un préstamo más pequeño. Sin embargo, el 20% puede parecer fuera del alcance para muchos prestatarios. Y aunque ahorras más, los precios de las casas pueden seguir subiendo al mismo tiempo, lo que significa que la meta del 20% sigue siendo un desafío en curso.
Pros y contras de hacer un pago inicial del 20%
Pros:
No pagarás seguro hipotecario.
Tu pago mensual será más bajo.
Ahorrarás mucho dinero a largo plazo.
Contras:
Es posible que necesites esperar para comprar mientras ahorras.
Drenarás tu cuenta bancaria.
Es posible que no tengas suficiente colchón para cubrir gastos en caso de emergencia.
Tomado de CNET Money
Autor David McMillin
Enlace a articulo original en ingles: https://www.cnet.com/personal-finance/mortgages/advice/the-cost-of-buying-a-house-in-2023/
